Curso Tesouro Direto

Fundos Imobiliários: O que se passa?

Muita gente atribuiu a queda (despencada) recente dos FII (fundos imobiliários) ao aumento da taxa básica de juros (Selic).
A Selic teve efeito no valor das cotas dos FII? Claro que sim. A rentabilidade de tal investimento (como a de qualquer outro) sempre é comparada com o chamado custo de oportunidade, em outras palavras, o investidor sempre vai comparar a taxa de retorno esperada de um investimento de risco com a de outro, de menor risco.
Porém, acho que atribuir toda a queda diretamente à alta da Selic é um erro de análise de mercado.

Houve, com certeza, uma virada na curva de expectativa dos indicadores da atividade econômica, como procuramos demonstrar no gráfico a seguir, que compara a evolução da selic e a do yield doxxxx):

Nota-se, em primeiro lugar, que as distribuições do fundo aumentaram ou mantiveram-se constantes no período (apesar da vacância de um grande imóvel da carteira).
Apesar disso, ao se comparar as linhas azul e lilás (retorno mensal – ou yield – e a taxa Selic), percebe-se que, se em 2011 o retorno mensal do fundo era inferior à Selic, agora houve uma inversão (cruzamento das linhas ocorreu no final de 2012).
Ao nosso ver, s.m.j, isso demonstra que a expectativa não é mais de aumento dos valores de distribuição do fundo para os próximos anos, mas de manutenção ou redução. Como isso ocorre? Com vacância e/ou inadimplência.
Já há fundos imobiliários sofrendo com inadimplência (xxxx, xxxx), ao passo que outros sofrem de vacância (xxxx). Ocorre que a expectativa dessas duas variáveis negativas é de aumento, dada a deterioração do quadro econômico.
É possível que as expectativas mudem no curto prazo?
- Sempre é.
Você acredita que isso pode acontecer, os fundamentos da economia melhorarem?
- Quem? Eu???

Enfim, compartilhamos a visão pessimista de curto/médio prazo do mercado (motivo pelo qual não temos nem indicamos posição – NESTE MOMENTO – em xxxx e vários outros FII mais sensíveis aos indicadores econômicos – em princípio) e procuramos deter posições em FII mais defensivos.
Apesar disso, assumimos que possuímos uma pequena posição em xxxxxxxxx, dada a competência e profissionalismo demonstrados pelo Credit Suisse na administração de ativos. Ressaltamos, todavia, que estas não são nossas maiores posições em FII.

Aguardem a segunda semana de outubro, em que lançaremos a nossa Carta de Recomendações Mensal, contendo carteiras sugeridas e análise de mercado.

(Este é o post do domingo 29/09. Chega atrasado, mas o intervalo para o post anterior foi de apenas 5 dias). Posts relacionados:
xx
Como calcular corretamente o retorno de um FII

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