Como achar imóveis baratos I – Mapa do Capex

Esse post poderia se chamar “Farinha pouca, meu pirão primeiro”, dada a nossa análise conjuntural do mercado imobiliário hoje. Segue, abaixo, esboço que enviei no começo de 2013 a uma gestora propondo sugerindo a criação de um FII. Aproveite a análise e a idéia: investir em imóveis de locais onde as grandes empresas estão ou vão instalar suas plantas industriais/comerciais:

A conjuntura do mercado imobiliário e de FII´s

Por diversos fatores (aumento de renda e de concessão de crédito são alguns deles), o setor imobiliário
brasileiro viveu ao longo da última década intensa apreciação, gerando fortes ganhos aos investidores. Segundo relatório do FMI, o Brasil teve a maior valorização em real state de todos os países pesquisados (em especial os emergentes):
Clique aqui, caso queira ver o pdf deste post.

Porém, dada a característica cíclica da economia de mercado, há sinais de inversão de tendência. Com base em números do IPEA, o FMI elaborou recentemente os seguintes gráficos que, se por um lado demonstram ainda um aumento no índice de preços dos imóveis, por outro, apontam para uma queda a taxa desse crescimento desde o segundo trimestre de 2011:
Ocorre que, até por uma questão matemática, quanto maior o ganho já acumulado, ganhos marginais, ainda que em termos absolutos se tornem constantes, em termos relativos tendem à diminuição, o que é importante no cálculo do custo de oportunidade do investidor. Tabela exemplificativa:

 

Investimento
100
110
120
130
140
150
160
Ganho absoluto:
10
10
10
10
10
10
10
Ganho percentual
10,0%
9,1%
8,3%
7,7%
7,1%
6,7%
6,3%

 

 

Não somente a questão matemática da dificuldade de manutenção da taxa de expansão em proporção geométrica, como também as questões econômicas conjunturais de declínio da renda das famílias (famílias sobre-endividadas, inflação corroendo salários) e declínio da receita de exportação com commodities (principais produtos exportados pelo Brasil) fazem com que o cenário não seja tão promissor para os próximos anos em Real State como na década passada.
Junte-se a isso o excesso de oferta que já começa a se verificar em alguns segmentos, como o de lajes corporativas em São Paulo e Rio de Janeiro e até mesmo no segmento residencial.
No Relatório Anual do fundo FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower – BBVJ11, a partir da terceira página, (disponível em http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=BBVJ&strData;=2013-04-02T15:00:12.327), o gestor do fundo passa a descrever o mercado imobiliário, dentro do contexto de baixo crescimento econômico de 2012 (analistas apontam para estagflação), com destaque para a Oferta recorde de imóveis e vacância invertendo a tendência de baixa e voltando a subir.
Em um primeiro momento, investidores imobiliários que concentraram seus investimentos nos demais setores que não o de escritórios nas grandes capitais podem se achar imunes à crise. Todavia, é importante lembrar que o setor imobiliário não tem vida própria, desconectado da economia em geral, e uma crise econômica acarretará de uma maneira generalizada o preço dos imóveis em um primeiro momento, e os valores de locação, em um segundo momento, dado o crescimento esperado de vacância e inadimplência (os locatários podem pedir revisional, ameaçar deixar o imóvel, etc.).

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliários e novas oportunidades

Nesse contexto desafiador, a grande questão para o investidor imobiliário recai sobre a possibilidade, ou não, de se continuar investindo com altos retornos em um eventual contexto de estabilização de preços de imóveis e de crise econômica interna.
Em uma palavra: achamos que o risco para o tradicional investimento imobiliário cresceu sobremaneira nos últimos anos e que, de uma maneira geral, uma possível alta futura não seja capaz de se sobrepor à alta da inflação. Fizemos um brevíssima análise das tradicionais categorias de FII existentes no país e do cenário que enfrentam diante da diminuição do crescimento do país:

 

     FII

                                 Cenário
Escritórios
Além do atual excesso de oferta, é o primeiro a sofrer vacância em caso de crise econômica.
Galpões
Risco de inadimplência com a crise, seguido de um risco de vacância. Depende da lucratividade do inquilino.
Hospitais
Resiliente a crises, porém ainda pouco explorado no país e com limitações quantitativas. Há o risco gerencial do inquilino.
Hotelaria
FII Hotel Maxinvest acertou o timing do setor. Porém, agora realiza amortizações rumo à liquidação total dos ativos.
Instituições de Ensino
Resiliente a crises. Todavia, a tendência do ensino à distância é um risco que se põe, dado que o imóvel não se adapta facilmente a outras atividades.
Recebíveis
Varia conforme inflação, taxa básica de juros e inadimplência.
Residenciais urbanos
Em cenário de estabilização e queda de preços, o rendimento tende a zero ou negativo, já que buscam ganho de capital.
Condomínios de luxo
Alto risco, depende de o empreendimento cair no gosto do público-alvo. Ex.: Fazenda Boa Vista da JHSF.
Shoppings
Depende da manutenção do nível de consumo das famílias, nesse momento, sobre-endividadas.
Agências bancárias
Funciona como um CDB com ganho levemente superior, mas de rentabilidade limitada. Corre risco de vacância embora os contratos sejam de longo prazo.

 

* Na lista de REITs no mercado americano, não encontramos opções muito diversas das que aqui se enquadram.

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Haveria, então, um mercado que gira relativamente alheio às condições macroeconômicas? Acreditamos que sim.
Embora a taxa de poupança/investimento brasileira seja pequena em termos relativos (tanto investimento público quanto privado), ela é alta em valores absolutos. Além disso, é complementada pelos investimentos diretos realizadas por estrangeiros no país.
Assim, ano a ano, bilhões de reais são investidos em todos os setores da economia e, dada a dinâmica da valorização imobiliária, esta ocorre com maior intensidade nas regiões que recebem tais investimentos (com reflexo nas capitais ou cidades-pólo mais próximas, por conta do aumento do fluxo de pessoas).
É importante salientar que, para valorizações sustentáveis, é necessário que as mudanças promovidas pelos investimentos sejam duradouras. Assim, a realização de um evento como uma Copa do Mundo, proporciona valorização especulativa e com prazo certo para findar-se, ao passo que a valorização pela instalação de uma planta industrial, v.g., tende a refletir em uma valorização por um prazo muito mais longo.
Os políticos brasileiros há muito perceberam nessa dinâmica a grande oportunidade de fazerem fortunas, de maneira que muitos abandonaram a corrupção direta para passar a fazer dinheiro investindo de antemão em imóveis de regiões para as quais pretendem canalizar futuros investimentos públicos. Nós, mineiros, percebemos uma intensa movimentação imobiliária no entorno do projeto “Linha Verde” – que uniu BH a Confins – e da construção da Cidade Administrativa, no início dos anos 2000, às vésperas do impulso político que o projeto recebeu.
Porém, embora tal mercado seja muito rentável (a exploração imobiliária das regiões que receberão investimentos públicos), as demais características desse mercado são suficientes para afastar o investidor em geral:
  • Alto risco político envolvido: Caso as obras se estendam por mais de um mandato, os governantes sucessores não têm o hábito de finalizar as obras iniciadas por partidos opositores, com medo de fornecê-los argumentos propagandísticos (governo X foi o responsável por tal obra);
  • Concorrência elevada, especializada e com poder decisório: Embora essa “concorrência com os políticos” não inviabilize os ganhos (pois em um círculo virtuoso de valorização é possível todos ganharem), com certeza há uma limitação nos ganhos, já que há a necessidade de adquirir os imóveis das mãos de um primeiro especulador imobiliário.
Ocorre que restam os investimentos privados, que têm alterado a distribuição demográfica do país e gerado infindáveis oportunidades de ganhos imobiliários. Esses ambiciosos projetos de empresas privadas costumam ter seu ponto fraco justamente na falta de infra-estrutura das cidades que receberão as plantas/investimentos.
As empresas investidoras, em praticamente todos os casos, não são capazes de prover a infraestrutura necessária (urbanização por residências e comércio) aos futuros funcionários e prestadores de serviços, já que estão concentradas em seu core-business, no desenvolvimento da planta industrial e por, na maioria das vezes, estarem endividadas para levar a cabo tais empreitadas.
Exemplos de investimentos privados em diversos estágios e de alto vulto:
  • A instalação de uma montadora da BMW em Araquari, no norte do Estado de Santa Catarina. Estágio da obra: fase de projeto. (http://exame.abril.com.br/negocios/noticias/bmw-oficializa-construcao-de-fabrica-em-santa-catarina-2 ).
  • A instalação da fábrica da Fiat em Goiana/Pernambuco, aparentemente ainda em fase de projeto;
  • O último leilão da ANP (11a rodada, em maio/2013) leiloou blocos na Bacia do Parnaíba, de maneira que cidades do Maranhão, Piauí, Tocantins e até Pará e Ceará receberão intenso fluxo de pessoas nas campanhas exploratórias que as petroleiras irão desenvolver;
  • A instalação de grandes parques eólicos no litoral do Rio Grande do Norte, o que resultou em os funcionários das empresas alugarem a qualquer preço instalações precárias em cidades como São Miguel do Gostoso, por falta de infra-estrutura na região;
  • O bilionário projeto da Suzano de mais de 2 bilhões de reais em Imperatriz, Maranhão;
  • Projeto Vallourec/Sumitomo em Jeceaba/MG;
  • Instalação de fábrica da XCMG (máquinas para a construção civil) em Pouso Alegre/MG;
  • O projeto da Magnesita de exploração de grafita em Almenara/MG;
  • A compra do projeto Salinas pela Hondbridge de Hong Kong, para extração de minério no norte de Minas com construção de duto até um porto a ser construído no sul da Bahia (projeto similar ao da Vetria Mineração), vide em http://www.sammetais.com.br/. Projeto ainda em fase de implantação, há a previsão da construção de uma unidade industrial em Grão Mogol/MG, o que pode ser uma oportunidade para investimentos imobiliários (http://www.revistaminerios.com.br/Publicacoes/3860/Votorantim_investe_US_3_bilhoes_em_projeto_Vale_do_Rio_Pardo_.aspx );
Um empreendimento que tivemos a oportunidade de visitar in loco é o da implantação da Anglo American no município de Conceição do Mato Dentro/MG.
Município desconhecido até bem pouco tempo, teve notoriedade após a venda do da MMX de direitos minerários para a Anglo American em 2008 por USD 5,2 bi.
Embora a investidora esteja sofrendo prejuízos com os atrasos no projeto, o que vimos na região é praticamente um caos pelo descompasso entre os investimentos da Anglo American e os investimentos públicos e privados de infraestrutura.
A pavimentação da estrada que liga Conceição do Mato Dentro a Serro está em andamento, de maneira que o governo, ainda que a passos de tartaruga, está cumprindo sua palavra (embora o aterro sanitário da cidade tenha virado um lixão a céu aberto devido ao fato de a população ter crescido vertiginosamente – o governo alega que segundo acordo com a mineradora, ela deveria cuidar desse item).
Por outro lado, vimos a instalação de uma unidade da Hertz e uma da Localiza Rent a Car logo na entrada da cidade. Pessoas estão construindo barracões nos fundos de seus imóveis para abrigar os funcionários das empreiteiras envolvidas na construção do projeto, as pousadas da cidade estão alugando seus quartos por meses a valores diários a prestadores de serviços do empreendimento.
Nesse contexto, vimos a urbanização de mais de um loteamento (com construção de casas e vilas para empregados) na saída do centro da cidade rumo à mineradora, um deles aparentemente sob a responsabilidade da Diedro (http://www.diedromg.com.br/). Na cidade do Serro (a mineradora se localiza na estrada entre Conceição e Serro), há loteamentos como o Loteamento São Geraldo. Em conversa com a proprietária da empresa incorporadora, soubemos que a própria Anglo American já adquiriu alguns imóveis e que um hipermercado adquiriu grande área para instalar-se no local.
Segundo relatos, imóveis que antes eram negociados a cem ou duzentos mil reais, agora são negociados na faixa dos milhões (http://www.uai.com.br/htmls/app/noticia173/2010/03/28/noticia_economia,i=153341/DISPUTA+ENTRE+MINERADORAS+E+PRESERVACAO+DEIXA+CIDADE+EM+PE+DE+GUERRA.shtml).
 Oportunidade: O FII CAPX
Em um contexto de amplos investimentos no país, surge a oportunidade de lançamento de um Fundo de Investimento Imobiliário com o objetivo de auferir ganhos de capital ou com renda de locações (residenciais ou comerciais) em regiões que estejam sendo alvo de profundas reestruturações em sua economia/demografia em virtude de tais inversões.
O nome do CAPX (em referência a CAPEX) é temporário, até que se pense um nome definitivo (outras sugestões: FII NEWP – New Projects; FINF – FII Infraestrutura, etc.).
Sinergias
Uma vez que as empresas privadas não têm condições financeiras, nem faz parte de seu core-business, o desenvolvimento imobiliário das regiões no entorno de suas novas plantas industriais, percebemos que os grandes projetos sofrem com a falta de moradias para os futuros funcionários (bem como os empreiteiros durante as obras de implantação), bem como de falta de comércio e serviços básicos (supermercados, farmácias, bancos, centros comerciais em geral) à nova dinâmica econômica da região.
Assim, é possível, inclusive estabelecer parcerias com as empresas investidoras a fim de que ambos os projetos se complementassem, o de urbanização da região, por parte do FII CAPX e o de instalação da planta industrial por parte da investidora.
Na melhor das hipóteses, a grande empresa investidora poderia incluir em seu projeto a disposição de uma área para as instalações comerciais/residenciais a serem desenvolvidas pelo FII CAPX. Caso contrário, não há porque a investidora não apresentar em uma reunião informações relevantes acerca do projeto (informações que muitas vezes são publicadas), ao menos, sobre expectativas de empregos diretos e indiretos que o projeto gerará, de impacto populacional da região em virtude do projeto, e de valores a serem investidos, etc.
Por outro lado, é possível também a formação de parcerias com empresas construtoras de imóveis residenciais/comerciais com técnicas de pré-fabricação e construções modulares. Recentemente a Direcional Engenharia S.A (código DIRR3 Bovespa) divulgou ao mercado e apresentou um vídeo em que alega ter desenvolvido uma nova técnica (lajes içadas) (técnica de construção industrializada) que reduz em até 80% o tempo de construção. Tais técnicas podem ser importantes para construção de imóveis com urgência para abrigar os prestadores de serviços na fase de implantação dos projetos.
 Riscos peculiares ao mercado de infraestrutura para grandes projetos:
Dentre os riscos inerentes a esse nicho do mercado imobiliário, podem ser citados:
  • A possibilidade de cancelamento ou suspensão do investimento, tanto por questões ambientais como por questões financeiras da investidora;
  • A possibilidade de se comprar imóveis em um momento em que a especulação imobiliária já atingiu seu ápice e os imóveis estão mais caros do que valerão ao longo prazo;
Passos para a criação do fundo
Foco do investimento
O mencionado fundo precisaria de, desde o começo, decidir se focará seus investimentos em imóveis comerciais, residenciais ou em ambos, bem como decidir se seu foco será o de ganho de capital ou o de renda.
Elaboração de um mapa brasileiro de novos projetos
Considerando que as empresas brasileiras capazes de realizar grandes projetos estão listadas em Bolsa, ou ao menos publicam suas demonstrações financeiras nos Diários Oficiais de seus respectivos Estados, e as estrangeiras sempre têm seus grandes projetos no Brasil divulgados pela grande mídia, o primeiro passo seria a elaboração do “Mapa do Capex”, a fim de tabelar 1) as regiões que serão alvo de investimentos nos próximos anos, 2) o valor do investimento estimado e 3) as condições de infraestrutura local (precária, insuficiente, suficiente, excelente). A representação cartográfica também seria desejável, uma vez que poderia auxiliar a perceber investimentos em regiões muito próximas, o que levaria a uma ampliação da oportunidade de ganhos no longo prazo.
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